您的位置: 首页 » 法律资料网 » 法律法规 »

中山市城镇商品房交易价格行为管理实施办法

作者:法律资料网 时间:2024-06-17 00:28:19  浏览:8038   来源:法律资料网
下载地址: 点击此处下载

中山市城镇商品房交易价格行为管理实施办法

广东省中山市人民政府


中山市城镇商品房交易价格行为管理实施办法


(1998年11月3日,市政府以中府[1998]98号文颁布)

  第一条 为规范我市城镇商品房交易的价格行为,保护交易双方的合法权益,促进我市商品房交易市场的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律法规,并参照《广东省城镇新建商品房交易价格行为规则》,结合我市实际,制定本办法。
  第二条 本办法适用于本市范围内商品房的交易活动。
本办法所称的商品房交易,是指购房者向拥有产权的各类房地产开发、经营企业购买商品房的行为。
  第三条 商品房交易的价格行为,应当遵循公开、公平、诚实信用、质价相符、正当竞争的原则,遵守国家的价格法律法规和政策。
  第四条 商品房交易价格根据不同情况分别实行政府定价和市场调节价。
属政府定价的商品房交易,经营者应当严格执行政府制定的价格;属市场调节价的,由经营者根据座落位置、楼层、方向、环境状况,以及市场供求情况,制定具体交易价格,报市价格主管部门备案。
  第五条 未依法报经批准,销售商品房不得冠以安居工程(解困房、微利房)、成本房等名称,误导蒙骗购房者。
  第六条 商品房销售价格构成包括:
(一)成本:
1、地价(土地使用权出让金)和征地拆迁补偿费;
2、规划勘测设计及前期工程费;
3、按上级有关规定应承担的开发小区内基础设施和公用设施配套建设费;
4、商品房建筑、安装工程费(含水电安装工程);
5、投资利息;
6、不可预见费;
7、销售管理费;
8、经市以上的政府或价格主管部门依法批准,向房地产开发企业收取的各种费用。
(二)税金。
(三)利润。
  第七条 商品房销售价格之外由买方缴交的收费项目:
(一)属选择性的收费项目:电话初装费、公共电视天线初装费、公证费、律师费等;
(二)属分摊(或代收)性质的收费项目:管道燃气开户费、水电报装费、防盗门、对讲机、梯灯;
(三)其他应缴交的费用:如房屋所有权登记费、交易管理费、房地产证税、费(契税)。
  第八条 房价构成之外的收费,必须在商品房销售前明码标价。属于选择的项目,由购房者自行决定是否接受;属分摊性质的项目,费用应向购房者公开,按实际发生的直接成本(费用)合理分摊,不得额外加收任何名目的费用,并报市价格主管部门备案;属政府定价的收费项目,必须严格按规定标准代收。
  第九条 购房者认为代收代付与分摊的费用显失公正的,可以向市价格主管部门反映,由市价格主管部门进行处理。
  第十条 商品房购销合同签署后,经营者不得自行决定增加新的收费项目或提高收费标准,不得在商品房交付使用时委托物业管理单位追加房价外的任何费用。政府依法调整税费的,应按实际发生额计算。
  第十一条 商品房交易实行明码标价,不得在明码标价外加收任何费用。经营者必须在住宅质量保证书、住房销售说明书中显示以下内容:
(一)每个具体售卖单元的座落位置、房屋形状、面积(含各厅、室面积以及应按比例分摊的公用面积)、室内外装修情况、朝向、楼层、售价、付款方式及优惠折扣率;
(二)房价外代收代付的具体收费项目与收费标准;
(三)整个开发区公用配套设施;
(四)物业管理的情况(包括服务内容、服务质量和程度,小区物业管理的预算成本及物业管理收费标准的预算等)。
  第十二条 商品房购销合同售卖面积应与实际面积相符。商品房购销合同中所列的建筑面积或土地使用面积与房地产管理部门核发的《房地产证》记载面积的误差值为±0.5%以内(不含本数)的,交易双方可不作任何补偿;误差值为±0.5%以上(含本数)至±5%以内(不含本数)的,交易双方按商品房购销合同确定的单价多退少补;误差值超过±5%(含本数)的,应允许购房者选择,或按照合同单价多退少补,或解除商品房购销合同,经营者应在30天内退回购房者已付的全部房价款和各种费用及利息(以付款日起至实际退款日止的时间为期,参照退款之日同期银行固定资产贷款利率计算),并依法承担违约责任。
  第十三条 商品房交易必须做到质价相符。经营者应按国家有关部门制定的商品房购销合同文本签订售房契约(合同),并应在商品房购销合同中明确标示商品房的结构、材料、设备、装修质量标准。如实际交付的商品房的结构、材料、设备、装修质量低于契约确定的标准,经营者应向购房者作出合理补偿,造成损失的应承担民事责任。
  第十四条 商品房交易的合同中对违约责任的约定,应当坚持对等的原则。
  第十五条 商品房销售价格的宣传,要明确公布实际的平均销售价格,不得以虚假的价格误导购房者。
  第十六条 经营者应自觉接受和服从价格主管部门的监督检查,如实提供有关的价格(收费)资料。
  第十七条 经营者的下列行为属价格违法行为,由有关部门按法律、法规和规章予以查处:
(一)不执行政府规定的价格或收费,擅自涨价或乱收费用;
(二)采取不公平竞争手段将应在商品房价格内包含的成本(费用),改为在价外另行收取;
(三)违反代收代付费用征收规定,牟取非法利益;
(四)不按规定实行明码标价或者使用虚假、不规范的标价手段蒙骗购房者;
(五)虚置成本,短给面积,进行价格欺诈;
(六)在商品房交易过程中,违反公平、公开和自愿选择原则,强制或串通其他单位变相强行要求购买或要求购房者接受应由购房者自愿选择的服务;
(七)采取偷工减料、掺杂使假等欺骗手段降低商品房建造(装修)质量,变相提高房价的;
(八)以将天面、平台等公用面积安排给购房者独立使用为交易条件,变相提高商品房价格的行为;
(九)法律法规规定的其他不正当价格行为。
  第十八条 被处罚单位和个人对处罚决定不服的,可按《行政复议条例》和《行政诉讼法》规定申请复议或提起诉讼。当事人在规定期限内不申请复议或诉讼,又不履行行政处罚决定的,由作出处罚决定的单位申请人民法院强制执行。
  第十九条 本办法自公布之日起执行。


下载地址: 点击此处下载
  内容摘要:行政诉讼原告资格是指某人就某事而具有的向法院提起行政诉讼,从而成为行政诉讼原告的法律能力。合理界定行政诉讼原告资格的内涵是一个重大的理论和实践问题。本文介绍了我国行政诉讼原告资格制度的历史演变,通过对域外尤其是英美两国关于行政诉讼原告资格规定的分析,可以发现我国行政诉讼原告资格制度存在的不足,进而提出了完善我国行政诉讼原告资格的建议:立法上明确阐述“法律上利害关系”标准起诉人是否具备原告资格;扩大“合法权益”保护范围;建立行政公益诉讼制度。


  行政诉讼的原告“资格”本身就意味着一定限制性质的存在。资格首先是一种许可,是对某人作或不作某事的许可;同时也是一种限制,规定了某人作或不作某事的边界。合理界定行政诉讼原告资格的内涵是一个重大的理论和实践问题,我们有必要本着反思精神,科学理解现行法律规定的原告资格标准,展望我国行政诉讼原告资格的发展模式。

  当前我国学者关于行政诉讼原告资格的概念可谓见仁见智,其中尤以“条件说”和“利害关说” 影响最大。“条件说”在行政诉讼理论界和实务界的流行范围较广。例如,“原告资格是个人或组织请求法院保护自己合法权益所应具备的条件 ”;“所谓原告资格,是指公民、法人或其他组织因具备一定条件而取得的可以作为原告提起行政诉讼的资格”;“ 所谓原告资格, 是指具备什么条件才能成为行政诉讼原告”。在理论界莫衷一是时,我们有必要寻找权威观点的支持,在《布莱克法律大辞典》中, 原告资格是指某人在司法性争端中所享有的将该争端诉诸司法程序的足够的利益,其中心课题是确定司法争端对起诉人的影响是否充分,从而使起诉人成为本案诉讼的正当原告[4]。在这里,笔者认为,行政诉讼原告资格是指某人就某事而具有的向法院提起行政诉讼,从而成为行政诉讼原告的法律能力。行政诉讼的原告资格问题,关系到什么样的人能够提起行政诉讼并启动对行政行为的司法审查程序,其实质是如何正确处理行政权和公民权、行政权与审判权的关系。

  一、我国行政诉讼原告资格制度的历史演变

  建国以来,我国行政诉讼原告资格法律制度的发展大体上经历了四个发展阶段,这一过程与我国行政诉讼的发展相一致,每一阶段的发展状况在大体上也是与我国当时的政治、经济和文化相适应的。

  (一)“无标准” 阶段(1949年-1982年)

  70 年代以前, 我国实行高度统一的计划经济体制,国家利益高于一切, 个人的主体地位完全被抹杀,长期无民主法治可言。因此,此时我国尚没有孕育行政诉讼制度的土壤,当然也就无所谓行政诉讼原告资格制度。后来,实行改革开放,商品经济得到初步发展,个人利益也开始受到重视,但是控制公权、保护私权的思想和法律都还处于酝酿阶段。所以,到 1982 年《民事诉讼法(试行)》颁布前的这一阶段,是我国原告资格的“无标准时期”。

  (二)“法律规定的标准” 阶段(1982年-1990年)

  虽然随着改革开放的深入,商品经济和政治民主都得到大力发展,但是行政诉讼赖以产生和发展的经济基础和上层建筑尚处于摸索阶段。此时建立行政诉讼制度已成必然,但还无法取得独立地位,原告资格问题也处于“摸索”状态,只能由各个法律法规根据实际情况分别规定。

  (三)“合法权益标准” 阶段(1990年-2000年)

  80 年代中后期,我国的经济体制改革己取得了较大程度的发展,个人的经济利益和民主权利受到很大程度的重视,建立独立的行政诉讼制度已成为时代的需要,“合法权益标准”也就顺应时代的要求而得以确立。

  《中华人民共和国行政诉讼法》的颁布施行标志着行政诉讼与民事诉讼相分离,取得了独立地位。该法第 2 条的规定在行政诉讼原告资格上取消了“法律规定的标准”,代之以统一的、宽大的“合法权益标准”。与原有法律相比,《行政诉讼法》在立法的价值取向上已从保障行政权转变为保障公民权和保障行政权并重。

  (四) “合法权益与法律上的利害关系并用” 阶段( 2000年-至今)

  2000 年最高院颁布的《最高人民法院关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》涉及原告资格的内容主要集中在受案范围和诉讼参加人两部分,“这应当视为对我国行政诉讼原告资格制度认识的一个新发展,在理论上和实践上均具有重要的指导义。”根据第 12 条“与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的,可以依法提起行政诉讼”的规定,很多学者以“法律上的利害关系”为标准界定原告资格,但是仍有一些学者继续用合法权益”标准,于是出现了两者的并用阶段。

  二、国外有关行政诉讼原告资格的确定标准

  西方法治国家普遍经历了一个放松原告资格严格限制的过程。以英美为例:美国司法审查诉讼中的原告资格标准实际上经历了从“权利侵害”标准到“法定损害”标准,再到“双层结构”标准,最后是“事实不利影响”标准的演变过程。美国40年代以前,规定当事人只能在权利受到侵害时才有起诉资格,而现在,当事人所主张的利益,只要有可能处于法律所调整或保护的利益范围以内,就有起诉资格。在英国,1978年以前的原告资格因救济手段不同而有所区别。当事人申请私法上的救济手段时,只能在个人权利受到公共机构的违法决定侵害时才能起诉。而申请公法上的救济手段由于以英王的名义提起,起诉资格的限制较宽,只要当事人的直接利益因公共机构的违法决定受到侵害,就有资格向法院起诉。另外,在公法上的救济手段中,对申请强制令的资格比申请调卷令与禁令的资格的限制更严,这种复杂的起诉资格对公民起诉很不方便。1978年最高法院新规则统一了申请公法上的救济手段和申请私法上的救济手段所适用的原告资格,方便了当事人的起诉。

  三、我国行政诉讼原告资格在立法、理论及实践中存在的问题

  通过以上对我国及英美两国关于行政诉讼原告资格规定的分析,可以发现我国行政诉讼原告资格制度存在以下几个方面的不足

  (一)行政诉讼原告资格认定标准模糊。

  行政诉讼原告资格条件众说纷纭。但是,不管各学说存在什么样的分歧,自从“法律上利害关系”这一概念明白引入原告资格的规则之后,它已经成为理论与实务共同的聚焦点,甚至成为考虑原告资格的核心。但是我国现行法律未能对“法律上利害关系”从司法审判的操作层面进行界定,按照通常观点,利害关系有直接与间接之分,也有切身利害关系与非切身利害关系之分。每一种解释都可能导致诉讼范围的伸缩,从而影响到公民权益的保障程度。

  (二)行政诉讼原告资格“合法权益”范围狭窄行

  政诉讼法第2条使用的概念是“合法权益”,但是11条又规定“认为侵犯其他人身权和财产权的”。事实上第11条是对第2条作了限制性的规定。因此学界和实务界存在

  争议,相当一部分学者认为行政诉讼对原告资格上限于具体行政行为侵犯人身权和财产权争议,即除了法律、法规有特别规定外,只有公民、法人和其他组织认为具体行政行为侵犯其人身权、财产权的,才能向人民法院提行政诉讼,而人身权、财产权以外的其他合法权益,如宪法规定的平等权利、政治权利、受教育权和劳动权等则不受行政诉讼的救济和保障。

  (三)原告只能以自身利益受到侵害为前提提起行政诉讼

  在我国根据目前法律的规定,原告是认为具体行政行为侵犯其合法权益的公民、法人或者其他组织,即只有其自身利益受到侵犯才具有原告资格,不能以国家利益、社会公共利益受侵犯为由提起行政诉讼。实践中还有大量的为维护公益而提起的行政诉讼被法院以“无利害关系”为由拒之门外。随着社会的发展,行政权对社会生活的介入越来越广泛,违法行政行为不公是对相对人利益的侵犯,也是对公共利益的侵犯,依法行政本身就是公共利益的要求,而且有时行政行为直接针对公共利益而无特定相对人,国外多数国家均规定可以在一定条件下以行政行为侵犯公共利益为由提起行政诉讼。

福建省人民政府关于印发《加强水能资源开发利用管理规定(试行)》的通知

福建省人民政府


福建省人民政府关于印发《加强水能资源开发利用管理规定(试行)》的通知
闽政[2005]15号
各市、县(区)人民政府,省政府各部门、各直属机构,各大企业,各高等院校:

  经省政府研究同意,现将《加强水能资源开发利用管理规定(试行)》印发给你们,请认真贯彻执行。



福建省人民政府
二○○五年八月二十日

加强水能资源开发利用管理规定(试行)


  为加强水能资源管理,规范水能资源开发利用,严格水电项目建设程序,实现开发与保护相结合,促进经济社会可持续发展,根据《中华人民共和国水法》、《中华人民共和国防洪法》及有关法律法规规定,结合我省实际,制定本管理规定。

  一、加强规划,促进水能资源合理开发利用

  (一)水能资源是水资源的重要组成部分。水能资源的开发必须全面规划,统筹兼顾,综合利用,讲求效益,并与城市总体规划、土地利用总体规划、防洪规划和地质灾害防治规划相衔接。

  (二)已经审批的流域综合规划,要结合可持续发展和生态省建设的需要,进行修改完善,并定期对规划的实施情况进行检查与评价。尚未编制规划的流域,要抓紧组织编制规划。新编、修编流域综合规划应依法进行环境影响评价。

  (三)流域综合规划实行分级管理。流域面积500平方公里以上或跨设区市的河流综合规划由省水利厅会同省发改委编制并组织有关部门及专家论证后报省政府审批,已编制的流域综合规划要重新组织论证后报省政府审批。其他流域综合规划由设区市人民政府组织编制或重新论证后报省水利厅会同省发改委审批,审批前须征求相关部门意见。流域综合规划未经重新审批的,应停止审批或核准水能开发项目。

  (四)流域综合规划一经审定,必须严格执行。实施过程中确需要修改的,必须按照程序报原批准机关重新审批。

  (五)水能资源开发必须符合流域综合规划,禁止无规划的盲目开发。不符合规划的项目或未经规划的流域,任何部门不得审批或核准水能资源开发项目。

  二、创新机制,全面推行水能资源开发有偿出让、转让制度

  (一)水能资源归国家所有。凡在我省境内开发利用水能资源的单位、企业和个人,必须先获得开发使用权。

  (二)全面推行水能资源开发使用权有偿出让,有偿出让应本着公正、公平、公开的原则,采取公开招标、拍卖或挂牌出让以及国家法律法规规定的其他方式。在出让前,水行政主管部门要依据经批准的流域综合规划进行审核,并出具流域规划同意书。

  (三)水能资源开发使用权有偿出让,由资源所在地的县(市、区)政府负责组织实施。开发使用权出让前,应向社会发布公告。其中,设区市内跨县(市、区)的水能资源开发使用权有偿出让,由设区市水行政管理部门负责组织实施;跨设区市的水能资源开发使用权有偿出让,由省级水行政主管部门负责组织实施。

  (四)水能资源开发使用权的最高使用年限不超过50年,从获得使用权之日起计算,具体期限由各地根据电站性质确定。

  (五)水电站改造、扩建、技改项目应符合流域综合规划,如扩大流域利用范围的,应重新确定水能资源开发使用权。

  (六)新建水电站上网电价的制定,应有利于鼓励符合规划且有调节库容电站的建设,严格控制径流电站盲目开发。要根据建设和运行社会平均成本,结合装机容量、调节能力等指标,制定并公布分类别水电上网电价标准,以引导合理投资。具体办法由省物价局另行制定。

  (七)经批准依法获得的水能开发使用权可在有效期内进行转让,使用年限仍从使用权出让时间算起。

  (八)水能资源开发使用权出让金归资源所在地的县(市、区)政府,专项用于水能资源的规划、保护和管理以及补助资源所在地乡(镇)、村的水利设施建设。

  三、严格审批程序,规范水能资源开发建设行为

  (一)按照国家法律法规规定和国务院、省政府有关基建投资审批制度改革的要求,各级各有关部门要严格依照法定程序,把好水电建设项目审批关。获得水能资源开发使用权的,在项目可研审批或核准前,必须依法办理水行政主管部门的防洪规划同意书、水资源论证及取水预申请、水土保持方案审批;国土资源管理部门的建设项目用地预审;环保部门的环境影响评价文件审批;林业部门的林业征用预审;水电行政主管部门的行业审查;电网企业的接入系统审查意见,以及库区移民局的移民安置审查意见等手续。其中,位于风景名胜区内的项目,应有建设行政主管部门的审查意见;在城市规划区范围内的项目,应有城市规划行政主管部门的选址意见。涉及一个部门的前置审批事项,应一次性组织审查并出具意见。装机容量1万千瓦及以上的水电项目或跨设区市流域的水电项目,由省发改委负责审批或核准,省级相关部门负责审查;1万千瓦以下的水电项目由所在的设区市发展计划部门(市发改委)负责审批或核准,相关部门负责审查;涉及农田灌溉的河段,一律不得兴建小水电项目。对违反程序、越权审批或核准的,要追究审批或核准单位主要负责人和相关人员的责任。

  (二)经审批或核准的水电项目,不得擅自变更建设规模和内容。凡涉及电站大坝、总体布局、建设规模、主要设备等重大设计的变更,由原设计单位提出变更设计文件,项目业主报原审批(核准)或审查部门批准后,方可实施。

  (三)水电站项目建设要严格实行项目法人制、施工许可制、招标投标制、建设监理制、合同管理制和竣工验收制,严格按照国家法律法规和工程标准进行工程建设,并强化工程质量的监督。要依法实行施工图设计文件审查制度。电站水库应进行蓄水前安全鉴定和水库下闸蓄水验收。

  (四)水电建设项目的勘察、设计、施工、监理单位必须具备与建设项目规模相应的资质和业务范围,设计过程必须遵循现行规范、规程和规定。

  (五)建设单位要严格执行环境影响评价制度、环保“三同时”制度、水土保持“三同时”制度,严格落实取水许可和环境影响评价审批意见的各项措施,确保生态环境需要的最小下泄流量,保证下游生活、生产和生态用水需求,最大限度地减少水电站建设对生态造成的不利影响。最小下泄流量由水、环保行政主管部门负责监督落实。

  (六)大坝主管部门要依法建立健全工程安全管理制度,定期开展大坝安全鉴定,做好电站运行安全年检工作,并采取措施消除隐患。各有关部门必须采取有力措施确保水电站自身安全和河道行洪安全,对存在安全隐患且拒不整改或整改不到位的,水行政主管部门有权吊销其取水许可证直至查封取水口,电力行政主管部门有权对其实施解列。

  四、加强督促检查,清理违规水能资源开发项目

  (一)水行政主管部门要全面开展水电项目的清理检查,并根据不同情况依法分类处理。流域面积500平方公里以上的河流由省水利厅负责组织检查;其它流域由设区市水利部门负责组织检查,并将检查情况、处理意见报省水利厅。

  1.立项已逾两年尚未动工或已动工但其主体工程尚未开工的水电项目,符合规划的,应限期开工,限期内无法开工的,应按照本规定重新出让开发使用权;不符合规划的,应停止建设。

  2.未按规定办理审批手续的在建水电项目,应立即停止建设。属符合规划的,建设单位要补充完善相关手续,经有权部门审批或核准后,方可继续建设;不符合规划的项目,由资源所在地县(市、区)人民政府依法责令限期拆除;在未编制规划的河流上兴建的项目,应待规划审批并补办有关手续后,方可建设。

  3.对不符合规划或未办理审批手续等已经建成投入运行的违规水电站项目,要组织有关专家逐个项目进行评审,提出处理意见,限期整改。对拒不整改的或整改后仍达不到要求的项目,水行政主管部门不予发放或吊销取水许可证;国土资源部门不予审批建设用地或撤销已经批准的建设用地;物价主管部门不予核定或撤销已核定的上网电价;电力行政主管部门不予电量上网;资源所在地的县(市、区)人民政府要采取果断措施责令其腾空库容,停止运行,直至限期拆除。

  4.对严重影响生态环境、工程存在重大安全隐患等已经投入运行的水电站项目,资源所在地的县(市、区)人民政府要责令限期拆除。

  5.对隐瞒不报继续违规建设或运行的水电站项目,一经查实,应立即责令其停止建设或运行,并按照相关法律法规追究有关当事人的法律责任。

  项目停缓建或停止运行期间产生的各种损失均由建设单位自行负责。

  (二)通过出让方式取得水能资源开发使用权的项目,如有下列情形之一的,应依法收回开发使用权。

  1.取得水能资源开发使用权后,两年内未开工建设的或开工后停建超过一年的;

  2.不按水行政主管部门意见采取防洪措施的;

  3.不按规定进行安全生产的;

  4.不按规定采取环境保护、水土保持措施的;

  5.不按工程设计要求和有关规定解决移民搬迁、淹没补偿等有关问题的。

  (三)水行政部门要定期开展检查,对违规建设的水电项目,要立即责令限期拆除。