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辽宁省抚顺市人民政府


印发《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》的通知
抚顺市人民政府


通知
各县、区人民政府，市政府各部门，各企事业单位：
《抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）》业经市政府72次常务会议通过，现印发给你们，望贯彻执行。

抚顺市市区公有住房售后管理实施细则（试行）

第一章 总 则
第一条 为加强公有住房售后使用、维修的管理，保护购房人的合法权益，确保居住安全和正常使用，根据《抚顺市深化城镇住房制度改革实施方案》和《辽宁省公有住房售后管理暂行办法》，制定本细则。
第二条 本细则适用于我市市区按《抚顺市城镇公有住房出售管理办法》向个人出售的公有住房。
第三条 公有住房售后管理坚持产权人自治管理与受委托单位专业管理相结合的原则。
第四条 相邻住户应当按照有利居住、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理住房使用、给排水、通行、通风、采光、供暖、维修和环保等方面的关系。
第五条 市房产公用局是市公有住房售后管理的行政主管部门，负责本市公有住房售后管理的组织协调、业务指导和监督检查并制定相关政策及管理规定。

第二章 管理机构与职责
第六条 一栋公有住房出售达到30％的，售房单位（原住房产权单位）应在一个月内组织产权人设立房产管理小组（以下简称房管小组），未达到30％的仍由售房单位管理。
房管小组应由售房单位组织本栋住房产权人协商推荐或民主选举产生。产权单位派代表参加房管小组。房管小组成员应由三人以上单数组成。
房管小组成员应热心公益事业，责任心强，有一定组织能力。
第七条 房管小组具有以下职能：
（一）代表和维护产权人的合法权益，负责本栋住房的管理；
（二）听取和反映产权人对住房管理维修等方面建议和意见；
（三）决定本栋住房共用部位和共用设备的维修；监督、审议共用部位和共用设备维修经费的使用情况，负责向产权人筹集维修共用部位和共用设备不足的经费；
（四）协调住房使用和维修纠纷；
（五）执行产权人代表大会的决定。
第八条 住宅小区内的房管小组要接受所在住宅小区管委会的指导和监督。住宅小区管委会的产生、权利和义务按照《抚顺市城市住宅小区物业管理暂行规定》执行。
第九条 房管小组或小区管委会应组织产权人签订住房使用公约。产权人应遵守住房使用公约。
住房使用公约的范本由市房产行政主管部门统一制定。

第三章 住房使用管理
第十条 使用住房禁止下列行为：
（一）擅自改动住房主体承重结构、外貌、使用性质和共用部位；
（二）擅自占用共用部位；
（三）擅自移装或占用共用设备；
（四）在屋顶上堆放物品；
（五）利用住房从事危害公共利益活动；
（六）法律、法规和规章禁止的其他行为。
第十一条 产权人改建住房格局或改变住房主体承重结构，应向市房产行政主管部门申请，经审批后方可施工。对相邻住户有妨碍的，还应征得相邻住户的同意。
第十二条 产权人改变住房使用用途必须符合下列条件，并经市房产行政主管部门批准：
（一）不得影响住房安全和使用寿命；
（二）不得影响周围环境和市容观瞻；
（三）不得妨碍相邻住户的正常使用。
产权人改变住房使用用途，从事经营性活动，须经市房产行政主管部门批准后，方可向工商行政管理部门办理工商登记。

第四章 住房修缮管理
第十三条 公有住房出售后，二年内出现的装修和设备质量问题，五年内出现的结构问题，由售房单位负责保修。
第十四条 公有住房售后，自用部位、自用设备的维修、更新责任和费用，由产权人自行承担。上层住房的卫生间、厨房等部位向下层渗水、漏水，应由上层住房的产权单位或产权人负责维修。
自用部位是指户门内的客厅、居室、厨房、卫生间、阳台以及顶棚、内墙、地面、非承重隔断等。
自用设备是指户门内的门窗、卫生器具、照明灯具等。
第十五条 公有住房售后，共用部位及共用设备的维修、更新责任，由该栋住房产权单位和产权人按各自住房建筑面积数量共同承担。
共用部位是指整栋房屋的屋顶、梁柱、承重墙体、基础、楼梯间、走廊通道、门厅、内天井以及外墙、外墙面、走廊墙和墙面粉饰等部位。
共用设备是指整栋房屋共用的下水管道、垃圾通道、电视天线、避雷装置等设备。
共用部位、共用设备，凡属人为损坏的，由行为人负责修复或赔偿，费用由行为人承担。
第十六条 公有住房售后，供水、供电、供暖、燃气设备、电梯、高压水泵、水箱等共用设备的管理、运行、维修、更新，按原有关规定执行。
住房建筑以外的共用配套设施，由有关部门按职责分工进行管理和维修。
第十七条 自用部位和自用设备的损坏，由产权人报修或自行维修；共用部位和共用设备的损坏，由房管小组成员负责报修。
受委托单位接到报修申请后，应按住房管理维修服务合同约定，及时进行维修、更新。
第十八条 维修共用设备时，有关住房应予配合，不得以任何理由阻挠共用设备的维修。因维修共用设备损坏住户有关设备或部位时，修缮单位应予以修复（住户自行装修设备除外）。因相邻住户阻挠维修造成住房及其他人身财产损害的，由阻挠人承担赔偿责任。

第五章 住房维修基金和维修费管理
第十九条 公有住房出售后，应建立住房维修基金和维修费。住房维修基金和维修费分别由售房单位和产权人按下列标准交纳：
（一）市直管房单位按出售住房实际收入40％交纳住房维修基金，自管房单位按出售住房实际收入30％交纳住房维修基金；
（二）产权人按住房建筑面积逐月交纳共用部位、共用设备的维修费，由售房单位或由管委会委托受委托单位收取；一九九七年共用部位、共用设备维修费标准为每建筑平方米0．1元，以后调整时另行公布。
第二十条 住房维修基金和维修费全部存入市住房资金管理中心指定的银行房地产信贷部，由小区管委会专户存储，专账管理。不能形成小区或未组建小区管委会的，住房维修基金由售房单位存储和管理；小区管委会成立后，由售房单位一次将住房维修基金转交小区管委会。小区管委
会可委托受委托管理单位管理具体账务。
第二十一条 住房维修基金存款利息和产权人交纳的维修费及利息作为住房维修经费，专项用于住房共用部位、共用设备维修、更新和小区管委会办公经费支出，不得挪作他用。
第二十二条 住房维修经费使用时，由小区管委会（或售房单位）提出使用计划，经市房产行政主管部门核定后，由市住房资金管理中心审批。未经批准，经办银行房地产信贷部不得划拨。
第二十三条 住房维修经费的收支情况，受委托管理单位应每半年公布一次，接受小区管委会和房管小组、产权单位和产权人的监督。
第二十四条 产权人应按时交纳共用部位、共用设备的维修费。拖欠的，产权转移时，产权管理部门不予办理产权转移变更手续。产权人调换、出售住房时，其交纳的共用部位、共用设备维修费不予退还，继续用于该住房的维修。

第六章 法律责任
第二十五条 产权人违反细则，由小区管委会或受委托管理单位进行批评教育，责令恢复原状或赔偿损失。当事人违反本细则，情节严重或造成严重后果的，由市有关行政主管部门给予行政处罚。
第二十六条 对售房单位、受委托管理单位所承诺的保修项目、修缮工程、服务工作等未按时完成或质量发生问题给产权人造成损失的，产权人有权要求修复或赔偿。
第二十七条 有关管理人员玩忽职守，营私舞弊的，由其所在单位给予行政处分；构成犯罪的，依法追究其刑事责任。
第二十八条 当事人对行政处罚不服的，可以在接到处罚决定书之日起十五日内向作出处罚决定的上一级机关申请行政复议。当事人对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。当事人也可以在接到处罚决定书之日起十五日内直接向人民法院起诉。当事人
逾期不申请复议也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，作出处罚决定机关可以申请人民法院强制执行。
第二十九条 当事人因住房使用、维修管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。

第七章 附 则
第三十条 《抚顺市深化城镇住房制度改革实施方案》颁布前向个人出售公有住房的售后管理，按本细则执行。
第三十一条 清原、新宾两县公有住房售后管理参照本细则执行。
第三十二条 本细则由抚顺市房产公用局负责解释。
第三十三条 本细则自发布之日起施行，原《抚顺市公有住房售后维修养护管理暂行办法》（1993年6月30日抚政发〔1993〕76号文）即行废止。




1997年8月22日
仲裁案件在审理实践中的几点思考

张煊


　　随着2008年《劳动合同法》和《调解仲裁法》的正式颁布，劳动法律法规的不断完善，劳动者的维权意识不断提高，劳动仲裁案件在全国范围内成倍数增长。Xx县作为人口大县，且劳动密集型产业比较集中， 2009年的案件也较往年有所增加。在2009年本人作为仲裁员审理的案件中，以社会保险、解除劳动关系及相关经济补偿作为申请请求的案件的劳动争议案件偏多， 现在对在审理过程中出现的一个典型案件作以下几点思考：
　　在某申请人诉某砖厂劳动争议案中，申请人在被申请人处工作卸砖时，因车胎突然爆裂导致车辆侧翻，造成申请人受伤 ，造成申请人贰级伤残。申请人要求按《工伤保险条例》进行一次性处理，要求被申请人支付工伤待遇共计1218283.11元。被申请人则认为申请人系农民工，伤残等级鉴定为贰级，现申请人要求一次性处理工伤待遇，应适用川劳社办（2004）76号文进行处理，况且《工伤保险条例》没有针对农民工贰级伤残的一次性处理条文。另根据川府发（2003）42号文第十条规定，职工上下班途中受到交通机动车事故伤害，按《条例》被认定为工伤的，受伤害职工应该先解决交通事故部分，交通肇事方赔偿不足部分，才应由被申请人方补差。车辆肇事方前期已向申请人支付了一部分赔偿款，被申请人应在此款范围之外进行补差。另交通肇事一案申请人已撤诉，导致加重了被申请人的赔偿责任，被申请人认为申请人应继续向车辆肇事方主张赔偿。当我拿到这个案件时，首先看了下申请赔偿额1218283.11元，把我也吓了一跳，针对工伤伤残赔偿上百万的应该算是天价赔偿了。为什么会出现这种情况，原因还是在申请人在适用法律上出现了问题，而且在申请请求上出现了矛盾之处，既要求按《工伤保险条例处理》，又要求进行一次性处理。因为《工伤保险条例》对于一至四级伤残没有一次性处理的条文，只有保留劳动关系，按月支付伤残津贴的规定。川府发（2006）第19号文也规定因工受伤的一至四级伤残农民工，可选择一次性支付及长期支付方式。选择的权利法律是赋予劳动者了的，而劳动者选择要求一次性处理，而且本案中的申请人又属于农民工，只能按照专门处理一至四级伤残农民工一次性工伤待遇的川劳社(2004)76号文来作为法律依据。依据(2004)76号文，最后裁决被申请人支付申请人一次性工伤待遇383785.11元。另本案还有一个争议焦点即申请人因交通事故所受伤害为工伤，申请人是否必须等到交通事故一案执行终结，交通事故责任方确无赔偿能力，剩余赔偿部分才由被申请人承担补差的责任。根据川府发（2003）42号文第十条规定，职工上下班途中受到交通机动车事故伤害，按《条例》被认定为工伤的，如第三方责任赔偿低于工伤保险相关待遇，或因其他原因使工伤职工未获得赔偿的，用人单位应按照规定补足工伤保险待遇。申请人在受伤后并未放弃向第三责任方主张权利，而是积极的向法院起诉，并在责任第三方处获得了一部分赔偿，现在第三方确已无赔偿能力，申请人后撤诉，属于因其他原因致使工伤职工未获得全部赔偿的情形，所以不存在被申请人辩称的申请人放弃了权利，导致加重被申请人的赔偿责任，申请人应继续向车辆肇事方主张赔偿的问题。申请人既然向责任第三方主张了权利，申请人确因责任第三方无法赔偿能力的情况下，被申请人应该对工伤职工未获得的赔偿进行补差，被申请人则保留向责任第三方进行追偿的权利。
通过此案，让我们知道，不论是维权当事人，当事人的代理人，还是司法工作者，在共同参与一起法律案件中，都要以法律依据为准，这样才能以付出较少的成本方式达成一种较好的法律效果。本案裁决下来申请人最终拿到的赔偿款与申请人的预期差距比较大，申请人可能难以接受，但按照法律规定这又是申请人应该得到的赔偿数目，这也给申请人以启示，在进行劳动仲裁前一定要找准法律依据，不然会付出更多的成本。虽然现在劳动仲裁案件不收费，但作为法制社会中的公民，在法院提起民事诉讼时，原告方一般是要垫付诉讼费的，而诉讼费的多与少是跟诉讼标的，即请求的金额是成正比的，要求的越多，成本也就越高，如果当事人请的有代理人的话，代理人的收费也与诉讼标的额成正比，这样变相的会增加维权成本。另劳动者相对于企业来说属于弱势群体，在维权上相对于企业来说难度也更大，针对本案来说，劳动者是因为交通事故而造成的工伤，是属于一个法律事实导致了两种法律关系，一个是民事上的侵权责任关系，一个是劳动争议上的工伤待遇法律关系，而现在的法律未明确有双重赔偿的条文规定，即因交通事故造成的工伤是一种补差的赔偿规定，若第三方责任赔偿低于工伤保险相关待遇，或因其他原因使工伤职工未获得赔偿的，用人单位应按照规定补足工伤保险待遇。用人单位可能觉得对自己来说，这样的规定不公平，因为毕竟造成劳动者伤害的原因不是自己造成的，劳动者将用人单位作为被申请人，要求其进行赔偿，自己也是受害者，但劳动者毕竟是在为被申请人工作，是在为被申请人创造劳动成果和价值的时候受的伤，被申请人从中受了益，应该有一种保障劳动者劳动安全的义务，劳动者作为弱势群体，理应在这种法律关系中受到相应的法律保护，被申请人应该在责任第三方赔偿不足的范围内承担一种法律上的补充责任，至于被申请人的损失，可以继续向责任第三方进行追偿，这正是法律更高层次上的一种公平正义理念的体现。因为劳动者作为个人，在维权程度上相对于企业来说难度更大，付出的成本也越高，若劳动者只能向直接责任第三方要求赔偿，在第三方没有赔偿能力的前提下，劳动者不但身体上造成了残疾，还得不到相应的赔偿，这样不仅劳动者的合法权益得不到保护，而且对整个经济的发展也不利，毕竟劳动者才是创造社会财富的主体。用人单位作为一个民事主体，是一个非个人的集合体，在资金及维权能力上都较单个的劳动者个体有更大的优势，且劳动者的工作为用人单位创造了劳动价值，用人单位本就有维护劳动者劳动安全的法定义务，劳动者的劳动权益应得到最大的保障，用人单位因此造成的损失可以继续保留向第三方追偿的权利，而不能将所有的法律风险全转嫁在劳动者身上，这也是《劳动法》和《工伤保险条例》作为社会法适当向劳动者政策倾斜以保护劳动者劳动权益的宗旨所在。