广东省城镇房地产权登记条例
广东省人大常委会
广东省城镇房地产权登记条例
广东省人大常委会
（1994年7月6日广东省第八届人民代表大会常务委员会第九次会议通过 1994年7月15日公布 1994年9月1日起施行）
目 录
第一章 总 则
第二章 登 记
第三章 法律责任
第四章 附 则
第一章 总 则
第一条 为确认房地产权属，加强管理，保障房地产权利人的合法权益，根据法律、法规有关规定，结合本省实际，制定本条例。
第二条 本省行政区域内城镇的房地产权登记适用本条例。
第三条 县以上人民政府房地产管理部门负责房地产权登记管理工作，对申请登记的房地产依法进行审查和确认房地产权属，核发房地产权证。
第四条 依法核准登记的房地产权利受法律保护。房地产管理部门核发的房地产权证是房地产权利人依法经营、使用或者处分该房地产的凭证。
第二章 登 记
第五条 房地产权属实行登记发证制度。
房地产权证应当载明下列主要事项：
（一）权属人和权属来源情况；
（二）房屋所有权性质及房屋情况；
（三）土地权属性质及土地情况；
（四）他项权摘要；
（五）房屋共有、土地共用情况；
（六）纳税情况；
（七）其他必须载明的事项。
房地产权证文本由省人民政府房地产管理部门统一印制。
第六条 房地产权登记的申请人必须是房地产的权利人。权利人是法人的，由其法定代表人申请；房地产是共有的，由共有人共同申请。
第七条 申请房地产权登记，申请人可以委托代理人。
由代理人办理申请登记的，应当向房地产管理部门提交申请人的委托书。境外申请人的委托书应当按规定经过公证或者认证。
第八条 下列房屋所有权及其所占用土地的使用权相统一的房地产应当办理登记：
（一）新建房屋建成后交付使用时，房地产权利人持土地使用证明及其他有关文件申请办理确认权属登记，换领房地产权证，并注销土地使用证；
开发新建的商品房屋交付使用时，开发单位办理权属登记，必须交回土地使用证并予以注销；
（二）购买新建商品房屋，在房屋交付使用时，买方凭房屋买卖合同，申请办理确认权属登记，领取房地产权证；
（三）拆迁补偿的房屋，在房屋交付使用时，房地产权利人持原房地产权属证明和拆迁补偿协议书，申请办理确认权属登记，领取房地产权证；
（四）已经确认权属的房地产发生买卖、赠与、交换、继承、析产、分割、合并或者房地产现状变更的，由有关当事人申请办理转移、转让或者变更登记，换发新的房地产权证；
（五）房地产设定抵押权、典权的，由有关当事人办理他项权登记。
第九条 权利人办理房地产权登记应当自登记事项发生之日起三十日内，向房屋所在地的房地产管理部门申请，并提交下列文件：
（一）申请人的身份证明；
（二）房地产权属来源证明或者权利证书；
（三）房地产转移、转让、变更或者设定他项权的协议书、合同书或者批准文件；
（四）缴纳房地产税的证明。
权利人居住在香港、澳门地区的，申请期限为六个月，居住在台湾地区或者国外的，申请期限为一年。
权利人因不可抗力或者其他正当理由不能在规定的期限内申请登记的，在障碍消除的五日后，顺延登记期限。
第十条 房地产管理部门必须在规定时间内对房地产权登记申请进行审查，对符合规定的予以登记：
（一）对申请确认权属登记的，应当在受理申请之日起六十日内核发房地产权证；
（二）对申请房地产转移、转让或者变更登记的，应当自受理申请之日起三十日内核发房地产权证；
（三）对申请房地产他项权登记的，应当自受理申请之日起十五日内核准登记。
对不符合本条例规定的申请，房地产管理部门不予登记，并在上述规定时间内书面通知申请人。
第十一条 房地产管理部门应当将房地产权登记的有关土地使用资料抄送同级土地管理部门。
第十二条 有下列情形之一的房地产，房地产管理部门应当作出暂缓登记的决定，并自作出决定之日起十五日内书面通知申请人：
（一）产权纠纷尚未解决的；
（二）违章建筑未经处理的；
（三）法律、法规规定暂缓登记的。
暂缓登记事由消失后，经申请人提交有效的书面证明，房地产管理部门应当予以核准登记。
第十三条 房地产权证灭失的，权利人应当在当地的报刊声明作废，向房地产管理部门申请补发。
第十四条 有下列情形之一的房地产，由房地产管理部门决定撤销全部或者部分登记事项：
（一）当事人在申请登记时隐瞒真实情况或者伪造有关证件、文件，采取非法手段获准登记的；
（二）房地产管理部门工作疏忽导致核准登记不当的。
撤销登记的决定应当自作出决定之日起十五日内书面通知当事人。
第三章 法律责任
第十五条 当事人利用非法手段获得房地产权核准登记的，由房地产管理部门撤销核准登记，可并处二千元以上一万元以下的罚款。造成他人损失的，应当负赔偿责任。构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十六条 房地产管理部门工作人员不按期完成登记工作、玩忽职守、徇私舞弊的，应当追究行政责任；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。
第十七条 当事人对房地产管理部门作出的不予登记的决定、或者撤销登记的决定、或者行政处罚不服的，可以自接到决定或者处罚通知书之日起十五日内向上一级房地产管理部门申请复议。对复议决定不服的，可以在接到复议决定之日起十五日内，向人民法院起诉。当事人也可以在
接到处罚决定之日起十五日内，直接向人民法院起诉。当事人逾期不申请复议，也不向人民法院起诉，又不履行处罚决定的，由作出处罚决定的房地产管理部门申请人民法院强制执行。
第四章 附 则
第十八条 本条例施行前，县以上人民政府颁发的有关房地产权属证书继续有效。
第十九条 本条例自1994年9月1日起施行。
1994年7月15日
从政职务犯罪风险防范
广东环球经纬律师事务所合伙人、金牙大状广州律师网（www.jylawyer.com ）
首席律师 王思鲁
【金玉良言】 在刑法上犯罪黑数与发案数是两个不同的概念，前者指现实中发生但未被发现的犯罪数，后者指已曝光、受到指控的犯罪数。现实中，我们国家偏重于对发案数的分析而忽视了对犯罪黑数的研究。单纯通过发案数说明不了犯罪的现实情况，或者说是不准确的。就像不能仅凭某一段时间高官落马多，就断定高官犯罪增多。实际上，如果专抓芝麻绿豆官，是否就能得出基层犯罪比例大增的结论呢？无视犯罪黑数，专注发案情况无疑是一种掩耳盗铃的做法。
【金玉良言】 疑犯携款外逃往往是“兵马未动，粮草先行”，"远走高飞"的分步计划，大体循着如下轨迹：巧列种种“合理”名目，先将妻子儿女送往国外做接应，同时“暗渡陈仓”，将巨额不法资产转移出境；解决了这些“后顾之忧”后，贪官们自己则暂时留在国内以掩人耳目，静观时变；一有风吹草动，便能迅即抽身外逃，溜之大吉。
【金玉良言】个人的品行、性格、知识结构、文化素质等因素也影响到是否犯罪及是否出事。那么，在同样的环境中为什么是你犯罪，为什么是你出事？根据我对职务犯罪的办案思考，出事往往涉及到人与人之间的权力斗争，而权利斗争又与利益有关；同时，固执、过于张扬、过于放纵自己的行为，法律意识淡薄甚至藐视法律，法盲，对金钱的欲望过份强烈、不善于考虑别人及平衡关系、有赌博、冒险心态等都是走向犯罪者普遍存在的特点。
【金玉良言】在办理刑事案件时，我经常思考“人性”两个字的含义。我遇到过不少披着一张浅薄的法律外皮、玩弄着人民赋予的司法权力的人，他们干着一些既无法律依据，更无人性的践踏人权的事情，他们从来没有换位思考过，他们也从来没有担心过别人会怎样对付他！作为一个人，人性是基本的特征；作为一个法律人，应该是理性与人性的统一体，忽视其中任何一面都将是怪物。然而，这种怪物却不少！
主持人：大家都知道，依法行政是依法治国的核心，依法行政的反面是违法行政，违法行政损害最严重的表现形式是职务犯罪，包括贪污、受贿、挪用公款等贪污受贿犯罪及徇私舞弊、玩忽职守等渎职犯罪等，这些犯罪相较于普通违法行政行为，最严重地损害国家机体。于个人而言，又是从政最恐怖的、最大的风险。我们有幸邀请到一位在国内颇有声望、办过不少大案要案的广州律师，广东环球经纬律师事务所合伙人王思鲁先生来到这里（广州市人事局市属单位公务员入职培训班）给大家作一个《从政职务犯罪风险防范》的专题报告。王律师毕业于中山大学，获得法学硕士学位，有广泛的社会影响，尤其在华南地区，被人们誉称为“金牙大状”。他还有一个特点，就是紧贴司法实践，以案说法，发表过不少著述，又被称为“学者型”律师。今年10月底，王律师应邀在广州市2003年度工业与经济法制论坛（广州市市属国企干部培训班）上分四次作了《国企职务经济犯罪风险防范及危机化解》的主题演讲。据说很受欢迎。其后，在不到一个月的时间内，广州钢铁集团、广州轻工集团、广州纺织集团、广州汽车工业集团先后邀请王律师作了同题报告。我相信王律师的今次专题同样令大家感兴趣。我们用热烈的掌声欢迎。
开头语
今天的专题为《从政职务犯罪风险防范》，在进入专题前，我先向大家提个小小的请求：大家最好不要做笔记，这是一家之言，不代表权威；不用考试；不做笔记，更利于记忆、思考；我希望的不是大家能从中了解多少法律知识，而是大家能从中得到一点启发，一些思路。还有，我很喜欢对话式的论坛，欢迎大家打断我的话，随时上台发言。
依法行政是在实施依法治国方略，建设社会主义法治国家过程中对行政机关提出的基本要求。依法治国的直接目的就是规范和控制国家权力，在国家的所有权力中，行政权总是最庞大、最直接影响国家和社会的安定和发展、影响最广大人民群众的利益和自由的力量。正因为如此，依法行政是依法治国的关键与核心。政府是否严格依法行政是衡量一个国家法治化程度的重要标尺。依法行政的反面就是违法行政，违法行政损害最严重的表现形式就是职务犯罪，包括贪污、受贿、挪用公款等贪污贿赂犯罪，徇私舞弊、玩忽职守等渎职型犯罪及国家机关工作人员利用职权实施的侵犯公民人身权利、民主权利的犯罪。这些犯罪相较于普通违法行政行为，对国家的损害是最严重的，于个人而言，又是从政最恐怖的、最大的风险。因此，公务员如何避免陷入刑网，是关系到国家和个人的大事情。
你们刚刚成为政府公务员，在这个阶段探讨这个问题的确很有意义。我国公务员职务犯罪现象比较严重，尤其在司法、税务、海关、工商、国土、交通、城建等系统。在公务员从政路上也存在不少风险，如多年从政仍原地踏步、下岗、遭受行政处分、沦为“民告官”的被告、刑事被告等等。
在座各位作为部队转业精英，对职务犯罪问题肯定有过深刻的思考，我将结合自己的办案思考、从职业律师的角度，与大家交流一些切身的体会，而不把时间放在一些四平八稳、面面俱到、不痛不痒的法律知识介绍上。
今天这个专题分三部分：公务员职务犯罪特点、公务员职务犯罪特殊成因分析、公务员职务犯罪风险防范。前两部分是本专题的基础，最后一部分是本专题的重点。
一、 公务员常见犯罪及其特点
79年刑法中，有关公务员职务犯罪设有十几个罪名，97年刑法修订后，公务员常见犯罪达到48个罪名，可分为三类：
一是贪污贿赂罪。包括除行贿罪、对单位行贿罪、介绍贿赂罪之外的刑法分则第8章所规定的9个罪名，即贪污罪、挪用公款罪、受贿罪、单位受贿罪、单位行贿罪、巨额财产来源不明罪、隐瞒境外存款罪、私分国有资产罪、私分罚没财物罪。
二是渎职犯罪。包括刑法分则第9章中规定的33个罪名，即滥用职权罪、玩忽职守罪、故意泄露国家秘密罪、过失泄露国家秘密罪、枉法追诉、裁判罪、民事、行政枉法裁判罪、私放在押人员罪、失职致使在押人员脱逃罪、徇私舞弊减刑、假释、暂予监外执行罪、徇私舞弊不移交刑事案件罪、监用管理公司、证券职权罪、徇私舞弊不征、少征税款罪、徇私舞弊发售发票、抵扣税款、出口退税罪、违法提供出口退税凭证罪、国家机关工作员签订、履行合同失职被骗罪、违法发放林木采伐许可证罪、环境监管失职罪、传染病防治失职罪、非法批准征用、占用土地罪、非法低价出让国有土地使用权罪、放纵走私罪、商检徇私舞弊罪、商检失职罪、动植物检疫徇私舞弊罪、动植物检疫失职罪、放纵制售伪劣商品犯罪行为罪、办理偷越国（边）境人员出入境证件罪、放行偷越国（边）境人员罪、不解救被拐卖、绑架妇女、儿童罪、阻碍解救被拐卖、绑架妇女、儿童罪、帮助犯罪分子逃避处罚罪、招收公务员、学生徇私舞弊罪、失职造成珍贵文物损毁、流失罪。
三是国家机关工作人员利用职权实施的侵犯公民人身权利、民主权利犯罪。包括刑法分则第4章中规定的6个罪名，即非法拘禁罪、非法搜查罪、刑讯逼供罪、暴力取证罪、虐待被监管人员罪、报复陷害罪。
由于时间关系，我重点介绍常发的贪污罪、受贿罪、挪用公款罪、私分国有资产罪、巨额财产来源不明罪、玩忽职守罪、滥用职权罪、非法拘禁罪和刑讯逼供罪等九个罪。
（1）贪污罪
国家工作人员利用职务上的便利，侵吞、窃取、骗取或者以其他手段非法占有公共财物的，是贪污罪。
（2）受贿罪
刑法第385条“国家工作人员利用职务上的便利，索取他人财物的，或者非法收受他人财物，为他人谋取利益的，是受贿罪。国家工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，以受贿论处。”有下列特点：
A、普通受贿罪必须在非法收受他人财物的同时，为他人谋取利益。为他人谋取的利益是否正当，为他人谋取的利益是否有实现，不影响受贿罪的认定。权钱交易是普通受贿罪的本质特征。至于索贿，不要求为他人谋取利益。
B、收受回扣，要归个人所有，叫准受贿。
C、委派问题。由国家机关、国有公司、企业、事业单位委派到非国有公司、企业、事业单位、社会团体从事公务的人员可以构成本罪。但前提是利用了从事公务的职务便利。
D、约定问题。如，受贿当时双方约定在国家工作人员离退休之后收受行贿者的财物。
E、个人非法占有，而非单位。如果是单位，可能构成单位受贿罪。
F、受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体委托管理、经营国有财产的人员，可以构成贪污罪的主体，但由于不属于国家工作人员，不能成为受贿罪的主体。
（3）挪用公款罪
刑法第384条“国家工作人员利用职务上的便利，挪用公款归个人使用，进行非法活动的，或者挪用公款数额较大、进行营利活动的，或者挪用公款数额较大、超过三个月未还的，是挪用公款罪，处五年以下有期徒刑或者拘役；情节严重的，处五年以上有期徒刑。挪用公款数额巨大不退还的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑。挪用用于救灾、抢险、防汛、优抚、扶贫、移民、救济款物归个人使用的，从重处罚。”
A、三种情况。其主体主要指国家机关、国有企业、事业单位、人民团体等组织中依法从事公务的人员。同时，还包括被委派的人员，即国家机关、国有公司、企业、事业单位委派到非国有公司、企业、事业单位、社会团体从事公务的人员。
B、挪用公款给私有公司、私有企业使用的，属于挪用公款归个人使用。
C、以个人名义将公款供其他单位使用；个人决定以单位名义将公款供其他单位使用，谋取个人利益属于挪用公款归个人使用。但如果是由单位集体决定的则不构成该罪。
D、挪用公款罪的犯罪对象是公款，将公款供本人、亲友或者其他自然人使用；挪用在国有单位管理、使用或运输中的私人钱财及公家的国库券，也以挪用公款论。对于挪用公物能否构成挪用公款罪，人们的认识不尽一致。根据司法解释，挪用公物归个人使用的，一般应由主管部门按照违反政纪进行处理；情节严重，需要追究刑事责任的，可以折价按挪用公款罪处罚。
E、受国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体委托管理、经营国有财产的人员，虽然可以构成贪污罪的主体，但其不属于国家工作人员，不能构成本罪的主体。
F、与挪用特定款物罪不同，后者是将专门用于救灾、抢险、防汛、优抚、救济的特定款物，挪作其他生产、工作等单位使用，即未做到"专款专用"。对象并不限于公款，还包括物。
（4）私分国有资产罪
第396条“国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体，违反国家规定，以单位名义将国有资产集体私分给个人，数额较大的，对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；数额巨大的，处三年以上七年以下有期徒刑，并处罚金。
A、主体是国有单位，即指国家机关、国有公司、企业、事业单位、人民团体。”
B、私分行为具有在广大职工中公开的特点：由单位负责人或单位决策机构集体开会决定，将资产分给单位所有职工或绝大多数职工，职工利益均沾，人人有份。如果是几个人暗中私分则他们构成贪污。
C、被私分的资产总额达10万以上。
（5）巨额财产来源不明罪
第395条“国家工作人员的财产或者支出明显超过合法收入，差额巨大的，可以责令说明来源。本人不能说明其来源是合法的，差额部分以非法所得论，处五年以下有期徒刑或者拘役，财产的差额部分予以追缴。”
（6）滥用职权罪，玩忽职守罪、徇私舞弊罪
第397条“国家机关工作人员滥用职权或者玩忽职守，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失的，处三年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处三年以上七年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。
国家机关工作人员徇私舞弊，犯前款罪的，处五年以下有期徒刑或者拘役；情节特别严重的，处五年以上十年以下有期徒刑。本法另有规定的，依照规定。”
