最高人民法院民事审判庭关于元麟养与周英子等人房屋买卖纠纷案的电话答复
最高人民法院民事审判庭
最高人民法院民事审判庭关于元麟养与周英子等人房屋买卖纠纷案的电话答复
1988年1月30日，最高法院民事审判庭
辽宁省高级人民法院：
你院《关于元麟养与周英子等人房屋买卖纠纷的请示报告》收悉。根据报告所载事实，元麟养与周英子等人在合伙时曾口头协定，如果饮食店经营情况良好，元入伙的房屋作价3000元由饮食店买下。房屋交付饮食店使用后，元先后以收房款名义，从饮食店支取了议定的全部3000元房屋价款。元退伙时，也未对房屋主张过任何权利。这些事实说明，双方有买卖房屋的明确意思表示及也具备实质要件。虽然本案房屋买卖未到有关部门办理过户手续，但由于是发生在国务院《城市私有房屋管理条例》颁布实施之前，参照我院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十六条的规定，从有利于稳定社会秩序考虑，我们同意你院元麟养与饮食店的房屋买卖关系成立，可补办产权过户手续的处理意见。
附：辽宁省高级人民法院关于元麟养与周英子等人房屋买卖纠纷疑难案件处理意见的请示报告 〔1987〕民外字第6号
最高人民法院：
最近，我省抚顺市中级人民法院受理的清原县农民元麟养与周英子等人房屋买卖纠纷案件，涉及政策性较强，又系涉外案件，为慎重计，特报请你院。
原告人：元麟养，男，46岁，朝鲜族，原籍朝鲜江原道人，国籍中国，现住辽宁省清原县南八乡前进村，系农民。
被告人：周英子，女，47岁，国籍：朝鲜民主主义人民共和国，现住中华人民共和国辽宁省清原县清原镇北大街，系农民。
被告人：金春植，男，50岁，朝鲜族，原籍朝鲜庆尚南道人，国籍中国，系农民。现下落不明，系周英子之丈夫。
被告人：严善熙，男，54岁，朝鲜族，原籍朝鲜平安北道，国籍中国，现住清原县清原镇天桥街五组，系退休工人。
被告人：具用真，男，61岁，朝鲜族，国籍中国，现住清原县清原镇北街十六委。系退休工人。
被告人：桂春子，女，43岁，朝鲜族，国籍中国，现住清原县清原镇天桥街一委八组。系个体户。
第三人：金顺德，女35岁，国籍中国，现住清原县南八家乡前进村五组，系农民。
第三人：朴玉顺，女，37岁，朝鲜族，原籍朝鲜平安北道，国籍中国，现住清原县清原镇北街，系农民。
第三人：金昌玉，女，37岁，朝鲜族，国籍中国，现住清原县清原镇西大街，系农民。
第三人：周文莲，女，48岁，满族，现住清原县清原镇北街十六组，无职业。
原告人元麟养原有座落在清原县清原镇私有砖瓦平房2间，建筑面积40平方米。1979年秋天，严善熙、元麟养邀集被告人具用真、桂春子及金春植、周英子夫妇等5户6人，共同商议在清原县清原镇合伙经营朝鲜饮食店，口头议定饮食店占用元麟养的私房2间作为营业场所，元麟养家迁居桂春子的一间房居住，因饮食店占用元的房子，元麟养、桂春子不出股金，其他人各出股金1000元。同时议定，如饮食店经营状况良好，元的房子作价3000元由饮食店买下，否则将该房按原样修复后返给原告人。
由于当时清原县还无个体联合经营的先例，县工商局不同意发营业执照。即由原南八家公社前进大队办理营业执照，大队副书记分管饮食店并由大队会计管理饮食店帐目，大队同时投资4500元，饮食店仍由原5户6人经营。议定利润的20％由大队提取，20％由6人分红，60％按劳付酬支付工资。
饮食店于1980年1月9日正式营业，经营不久，桂春子向原告人元麟养要房，元在清原镇另买住房一处，予以腾迁。1980年6月12日、15日元麟养两次从饮食店以“收房款”名义共支出现金2000元。1980年7月元又以买房子借款之名从饮食店借出现金400元。
同年9月，元麟养因与周英子关系不和，退出饮食店。后又在同年10月22日以“收房款”为名从饮食店支出现金1000元。同时，朝鲜饮食店将该房列入固定资产。1980年底结算时，原告人元麟养从饮食店分红利231．17元，出勤151天工资款448．9元。
原告人元麟养退股后，前进大队领导曾找元谈话，让其交出房票，元均以忙等为由不交出房票。
1981年夏，饮食店另购买一间半平房，与饮食店连脊的一间房进行了对换，以扩大营业面积。
1981年至1983年饮食店又有八人先后入股和退股，到1985年4月，尚有周英子，金春植和第三人金德顺、金昌玉、朴玉顺、周文莲六股，由周英子出面，将该饮食店（含动产与不动产）以40000元价格卖给前进村李凤道等5人，40000元价款由最后6股分得。当原告人得知后，曾加以阻止，同时以“他的私房只是为开饮食店而入股，房产证仍是他的名，并未卖给饮食店”为由诉讼至抚顺市中级人民法院，要求被告将房屋恢复原样后返还原告人。被告人辩称：元的2间私房早已于1980年以3000元价格卖给饮食店，主张该房产权应属于个人合伙的朝鲜族饮食店。并要求原告人交出房照，承担拖办房屋买卖手续的经济损失。被告人严善熙提出，如果法院认定争执的房屋为饮食店合伙人共有，则要求对40000元适当分劈。但被告人周英子以原有协议，退股只退股金为由，不同意分劈。
在确认房屋买卖关系问题上，抚顺市中级人民法院有两种意见：
第一种意见认为，原告人元麟养与清原镇朝鲜族饮食店房屋买卖关系成立。理由是：1979年6人成立饮食店时有口头协议，这种协议属契约的一种形式，出于双方自愿，原告人已收取房款3000元，所争执的房屋已由饮食店经营使用多年，并被饮食店列入固定资产，现又卖给他人，只是没到房管部门办手续。根据最高人民法院1984年制定的《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第56条规定，即“买卖双方自愿，并立有契约、买方已交付了房款，并实际使用和管理了房屋，又没有其他违法行为，只是买卖手续不完善的，应认为买卖关系有效，但应着其补办房屋买卖手续。”故应视为买卖关系成立，可补办买卖手续．
第二种意见认为，原告人与清原县朝鲜饮食店房屋买卖关系无效。理由是：该买卖关系缺乏必要条件，买卖房屋应立书面买卖契约，当时6人关于使用和买原告人房屋的口头协议只是一句活话，不能认定是一种协定或契约，现在房屋所有权证仍在元麟养手中，根据国务院1983年发布的《城市私有房屋管理条例》第六条规定精神，“房屋所有权转移或房屋现状变更时，须到房屋所在地房管机关办理所有权转移或房屋现状变更登记手续”和第九条“买卖城市私有房屋，卖方须持房屋所有权证和身份证明，买方须持购买房屋证明信和身份证明，到房屋所在地房管机关办理手续”、“任何单位或者个人都不得私买和私卖城市私有房屋”之规定，没有房管部门办理手续的房屋买卖关系应视为无效。
因对该案处理上有两种意见，故向我院请示。
本案经我院审判委员会讨论认为：
（一）关于对房屋买卖关系的确认问题，同意抚顺市中级人民法院第一种意见，即原告人元麟养与饮食店的房屋买卖关系成立，可补办买卖手续。
（二）关于饮食店内部的盈余分配及债权债务关系，可另案处理。
上述处理意见妥否，请批示。
1987年10月30日
随着我国市场经济的发展,在当今社会，悬赏广告随处可见、方式多样 ，如报刊登载、街头招贴、广播 电视传播等；适用面广，常见的如寻觅遗失物、寻找走失人口、征集作品、查禁伪劣假冒商品、访求车祸目击者等等。实践情况如此复杂 ，但我国对悬赏广告未有明确民事立法，理论界也众说纷纭，存在较大争议。
一、悬赏广告的概念及构成要件
（一）悬赏广告的概念
悬赏广告，通常认为是指广告人以广告的方法表示对完成广告规定行为之人，给予特定报酬的意思表示。对于悬赏广告，不同的学者有不同的观点。王泽鉴先生认为，以广告声明对完成一定行为之人给予报酬； 史尚宽先生认为， 以广告声明对完成一定行为之人，给予报酬，因而广告人对完成该行为之人，负给付报酬之义务;江平先生认为，广告人以广告的形式声明对完成广告中规定行为的任何人， 给予广告中约定报酬的意思表示。
（二）悬赏广告的构成要件
1、须有悬赏人。悬赏人是做出悬赏广告意思表示的行为人 ，可以是自然人,也可以是法人 ,还可以是其他民事主体。勿庸置疑,悬赏人必须具备民事行为能力 。
2、须以广告方式对不特定人做出意思表示。广告的方法多种多样。如:报纸刊登、广告栏张贴、街头叫喊、在广播 电视或互联网上发布消息等等。只要使不特定人知晓的一切方式均可 。
3、须有赏格。悬赏广告 ,必以“赏 ”为要件 ,否则即为普通广告 ,而非悬赏广告。悬赏人因广告行 为而使自己受 债务拘束。当行为人完成一定行为时 ,债务发生效力 ,悬赏人 向行为人给予报酬 。报酬 的内容可 以是确定 的,也可以 是不确定的 ,如“必有 重赏”、“定重谢”等 ,这同样不影响悬赏广告的构成。至于报酬的种类、数额,是由悬赏人自己决定的。通常表现为一定 的财物。但也可以是其它的利益 ,如提供度假旅游等。报酬不限于金钱，凡能为法律行为标 的之任何利益均可。因此可以是称号、奖章、匾额等等,但标的物不应具有人身性质，如古代的“比武招亲”、“卖身葬父”等在现时代则不应归属于悬赏广告的范畴。
4、悬赏人所为意思表示必须包含要求行为人完成指定行为的内容。指定行为的种类一般不受限制，目的既可以为私人利益也可以为公共利益，但行为不可违反法律法规规定和社会公序良俗。
二、悬赏广告的法律性质之争
关于悬赏广告制度，1986年颁布的《民法通则》鉴于当时条件尚未成熟，因此并未涉及;1994年颁布的《广告法》所规定的仅仅是商业广告，并未囊括悬赏广告； 1999年颁布的《合同法》在其起草初期，专家学者对合同法应否规定该制度及其法律性质进行了广泛的研究讨论，但最后出台的《合同法》仍未规定悬赏广告制度。2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释( 二)》第3条规定：悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬，完成特定行为的人请求悬赏人支付报酬的，人民法院依法予以支持，但悬赏有《合同法》第52条规定情形的除外。该规定可谓是对我国悬赏广告制度缺失的弥补，但遗憾之处在于并未对理论与实务界争论已久的悬赏广告的法律性质作出明确规定，故至今关于悬赏广告的法律性质仍存在较大争议。
悬赏广告的法律性质，历来有“契约行为说”与“单方行为说”两种截然对立的学说与立法例。当今世界，英美法系国家大多数认定悬赏广告的法律性质为契约，大陆法系国家大多数则认为悬赏广告的法律性质为单方法律行为。
（一）契约行为说
契约行为说认为，悬赏广告不是独立之法律行为，而是对不特定人之要约，因此，必须与完成指定行为人之承诺相结合，其契约始能成立采取此说者有胡长清、王伯琦及郑玉波等。郑玉波认为，悬赏广告仅系一种意思表示（要约），尚非独立的法律行为，必俟有完成一定行为之人之通知，始能成立悬赏契约至采取此说之理由：1.民法既规定悬赏广告于契约内，自非单独行为无疑 2.一定行为之完成，乃广告之主要目的，亦即此广告之重要内容，采单独行为说者，竟以之为一种停止条件，似不为妥，因条件乃法律行为之附款，而非其主要内容故应采契约说，而认为一定行为之完成，为契约之主要内容要对契约行为说有正确理解，首先要知道契约的意义 契约为法律行为一种，因当事人互相意思表示一致而成立 此种互相意思表示一致的两个意思表示，其在前者称为要约，其在后者称为承诺。我国《合同法》司法解释（二）第三条规定，悬赏人以公开方式声明对完成一定行为的人支付报酬，完成特定行为的人请求悬赏人支付报酬的，人民法院依法予以支持 但悬赏有合同法第五十二条规定情形的除外 本司法解释将悬赏广告规定其中，在悬赏广告的性质上当然可以解释为采用了“契约说”。
（二）单独行为说
单独行为说认为，悬赏广告系由广告人一方之意思表示，负担债务，以一定行为之完成为其生效要件；换言之，一定行为之完成，并非系对广告而为承诺，而是债务发生之条件 采此说者有梅仲协及史尚宽。所谓单独行为，即行为人单方面表达赋予他人某种权利，自己承受相应义务的意思表示主张单独行为说者认为如果采契约说，则如不知有广告而完成广告指定之一定行为时，因欠缺承诺之意思，契约即不成立，报酬请求权自不发生 如此解释，不惟不公平，且与广告人的意思亦不相符。
三、悬赏广告的法律性质之本文观点
笔者认为，借鉴多数大陆法系国家之立法例，悬赏广告之法律性质应采“单独行为说”为宜，理由如下:
1、采单方行为说，可以充分体现民法的诚实信用原则， 有利于维护双方当事人利益。单方法律行为是指基于当事人一方的意思表示就可以发生法律效力的民事法律行为。悬赏广告的根本目的就是广告中的行为得以完成，则行为之人到底由何人完成或完成之人是否事先知悉广告之内容等以上事项对悬赏人来说并无重大意义。若采契约说，悬赏人所发悬赏广告为要约，完成指定行为是承诺，根据《合同法》规定，如果行为人事先不知悉广告内容或行为人为无民事行为能力人或限制行为能力人行为未受法定代理人追认而完成指定行为，则悬赏广告人可以其行为不构成有效承诺为理由拒绝履行对行为人的报酬给付义务，这种结果是显然有悖于民法中所提倡的诚实信用原则的; 若采单方行为说，无需行为人有效承诺，只以指定行为的完成为生效条件，一旦行为完成条件成就，悬赏广告即发生法律效力悬赏人实现了自己的目的，行为人也可依法取得相应报酬，这样的结果不仅实现了双方当事人的目的，维护了双方当事人的利益，更是对悬赏广告制度立法价值的最佳体现。
2、采“单方行为说”，利于吸收大陆法系立法经验，维护我国立法体例。大陆法系国家多数支持“单方行为说”，我国属大陆法系，且目前未对悬赏广告做出立法明文规定， 结合我国法律文化渊源，采“单方行为说”不仅切合我国已有的立法体例，更便于吸收国外立法经验。
结语：
综上所述，本文认为，以“单方行为说”为宜。当然不可否认，人类社会发展至今，是从身份到契约的发展可以这样说，现代社会是契约社会。但是在契约主义之下，依单独行为而发生的债之关系，数量是有限的，其主要者，除悬赏广告外，尚有捐助行为及遗赠。关于悬赏广告，采取“单方行为说”，更有利于对平衡双方当事人的利益，保障交易顺利快速安全的进行。
（作者单位：江西省新建县人民法院）
